房地产大组合，是坑吗？，寂寞逸语：做所有的业态，可否？：《丝袜在线播放视频》

《平衡管理※Day63，大组合，让你恐惧的综合体？》■点击●关注●“寒窗空守/寂寞寒窗空守”。

可享受一对一的工程、房地产、产业运营全面咨询，首问免费。

工程、技术策划研究，论文修改等欢迎咨询。

同时欢迎诗词、文学、禅修类交流。

●张口乱语●：多业态组合很难，就没有康养为主的多业态。

而貌似在三四线城市有以商业为主的多业态项目，这基本就是浮云。

多业态组合体，会自然形成的。

特别是依托产业、住宅这两个，是最容易形成多业态的组合体。

而商业，也会形成这种业态组合。

但是通过商业带动产业，还是可以的。

而通过商业带动康养、旅游产业就更多时候会乏力。

一般一个城市只有一个市中心，也就是商业的能量决定了商业核心的多业态项目，只能矗立在市中心位置。

但事情并没有这么简单，第一是商业的能量释放出来，会直接冲击到这个地区很难有良好的住宅氛围。

而旅游也只能是短途旅游为主，并不是真正意义上的康养地产。

商业的另外一个翅膀，产业的确是和商业可以互补，而也只能是高端的产业，也制约了产业的形式。

实际上主要的问题在于如何让业态对协同业态带来共同促进。

而最为罕见的是以康养地产为核心的多业态项目。

这个世界很大，什么都会有，可以推测这种项目的落位一定是优美、景色较好的地区。

而这些地区又缺乏足够的住宅、商业氛围。

那么这种项目实际上就是要打造一个旅游城镇、养老城镇，从而附加带动住宅、商业的兴旺。

在逻辑上是可以的，由于旅游、养老，特别是大众化的很难支撑，而高端的人流又不足。

一直看到这种项目，并不是没有，而是成功的很少。

如果说最为典型又成功的，莫过于杭州西湖为代表的浙东旅游项目。

某大的海花岛其实也是想打造这种项目，而这也是海花岛的为代表的海南旅游项目。

养老项目，由于在國内的先天不足，就真没有找到特别又意义的例子。

这就是康养核心多业态项目的缺陷所在。

与之对应的应该就是以产业为核心的多业态项目，这种项目不仅有，而且几乎是主流。

○产业核心多业态项目○产业有一种自然的魔力，可以把大量的人群集中在同一个地方。

有人就有需求，左手的需求是居住，右手的需求就是商业服务。

这种自然而然的延申，几乎是所有的老式工厂，特别是大型國有工厂，在其范围内都会出现连片的住宅，比例不低的商业。

这是非常的客观情况，甚至，影响到了这种大型项目，就是以这种模式作为蓝本去打造这种巨型项目。

也就是在逻辑上并没有作什么改变，依旧是在强调这个产业的重要性，并且利用产业带来的巨大人流，保证商业、住宅的成功。

想象一下，一个产业园，可以带来多少的高中低收入人群，低端的人群有他们的住宅需求，例如宿舍类，也有他们的商业服务需求，例如快餐、网吧、农家乐等等。

而中端的收入人群，可能就需要安家落户了，也可以看作是刚需族，也需要有一定的品质服务需求，如，星巴巴、SPA、KTV等。

对于真正的高端人群，虽然要的并不是刚需住宅，而是一些公馆、寓所，在商业服务上可能需要私厨、会所等等。

由产业为核心的多业态项目，其覆盖面会更广，比起住宅核心的多业态项目会来得更直接和高价值。

这也是这种业态特有的魅力。

甚至，这种易于复制的成功，在國内的许多城市，许多的新区都做的很不错。

那么有一个反例，就是广州市的灵山岛尖商务区，对于这里的做法，几乎就是完全的反人性，非要把住宅和产业拉开几公里，又完全不考虑商业的配套合理性。

这种节奏，的确是吓到了作为从业多年的我。

产业为核心的多业态，一定是容易成功的。

但是，成功的前提就是要把产业给塞满了，也只有这种，两翼才又真正的意义。

○商业核心多业态项目○商业为核心的多业态，其实不算很多，毕竟这些业态只能做在市中心，市中心的地通常会被切细，切细后，就很难做到真正的多业态。

虽然，我也看到了许多的尝试，在某些小型项目种尝试，几乎把所有的业态都塞进去。

似乎是为自己买了保险，却不知道，这就是一个最差选择。

真正的商业为核心的多业态项目，一定是那种商业占据绝对主导地位的项目。

而其他业态应该是面积不大，起码是营收不应该超过的商业的。

这种才是商业带动型的项目。

在大城市中，一二线城市中才能支撑起这种以商业为核心的多业态项目。

但是，在一些小型城市中，也会自然形成这种以商业为核心的布局。

但是在小城市当中，这种以商业为核心，住宅为附的项目，实际上是说明城市的发展还没有进入到现代的逻辑，基本还是二元的城市结构。

也就是康养未能从住宅分离出去，而产业未能从商业分离出去。

所以，只有高度发达的城市，才会有这种形态。

当然，由于各种原因，特别是商业估值过低，操作过难，因此更多的商业为主导的项目，实际上是产业为主导的项目。

这就是一个非常现实的问题。

_名词解释：“产业核心组合”以产业为核心（写字楼、工业、产业），附带商业、住宅等地产形态在一个项目内并存。

这种项目是最常见的业态形式，虽然难，但是遵循的是大工业路径。

__名词解释：“商业核心组合”以商业为核心，附带产业（写字楼、工业、产业）、康养（旅游、养老）等地产形态在一个项目内并存。

由于商业的带动不足，这种形态的项目虽然有，但通常规模受限。

__名词解释：“房地产四大产业”住宅、商业、产业、医养为代表的四种形式，同时也有各自的逻辑。

住宅代表的是对未来的预期，逻辑为，梦想成真；商业代表的是对现在的确定，逻辑为，活在当下；产业代表的是对现在的预期，逻辑为，抱团取暖；医养代表的是未来的确定，逻辑为，青春永驻。

_图片来源于网络，部分文字也引用于网络。

如有侵权，请联系作者删除。

只有订阅，不再错过。

只有点赞，给予动力。

只有回复，方有目标。

你的需求是，就是作者研究的方向。

为自己而写作，为生命而喝彩。

作者“寂寞寒窗空守”诗云：∞∞∞寂寞∞∞∞∞∞寒窗空守∞∞∞蹊径另辟筹谋∞风雨飘摇万般思愁∞砥砺前行艰辛∞∞∞挥动拳头∞∞∞∞∞朋友∞∞∞№1083日期：220230